Najem okazjonalny – wybrane elementy

Instytucja najmu okazjonalnego została uregulowana w art. 19a i nast. ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733][„Ustawa”]:

1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
   1a. (uchylony).
   2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
   1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
   2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
   3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. 

Najem okazjonalny różni się od regularnej umowy najmu przede wszystkim tym, że wymaga dodatkowych formalności, takich jak wizyta u notariusza i oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wydania nieruchomości. Ważne jest wyraźne zaznaczenie w kontrakcie, że jest to umowa najmu okazjonalnego oraz podanie adresu, pod który w razie niepożądanych okoliczności najemca się wyprowadzi, zaś właściciel wskazanego lokalu musi wyrazić zgodę na zamieszkanie najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego strona wynajmująca nie musi prowadzić działalności gospodarczej w przedmiocie najmu i zarządzania nieruchomościami jak przy najmie instytucjonalnym.

„Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie jego opróżnienia, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W żądaniu opróżnienia lokalu należy wymienić właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy, a także wskazać umowę najmu okazjonalnego lokalu oraz przyczynę ustania stosunku najmu. W żądaniu tym trzeba też wskazać termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego najemcy terminu, właściciel jest uprawniony do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu obejmującemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji dobrowolnego opróżnienia zajmowanego lokalu. Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności załącza się żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela, a także potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego. Sąd powinien rozpoznać wniosek w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia (art. 781¹ k.p.c.)” [komentarz Anny Kamińskiej do art. 19 Ustawy].