Zarządca obiektu budowlanego, a zarządca nieruchomości
Pojęcie zarządcy obiektu budowlanego pojawia się w treści art. 61 i nast. ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane („PrBud”)(Dz. U. 1994 nr 89 poz. 414). Zgodnie z treścią wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego [„WSA”] z dnia 14 sierpnia 2018r. [sygn. akt: VII SA/Wa 2891/17] – „Zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu regulacji p.b. jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania tym obiektem, będącym cudzą własnością w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela. Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu może być przy tym zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością, umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością wspólną), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd), czy też orzeczenie sądu powszechnego (np. wszelkie przypadki ustanowienia zarządu przymusowego, względnie ustanowienia syndyka, gdy masa upadłości obejmuje nieruchomość).” W orzecznictwie sądów administracyjnych pojęcie zarządcy obiektu budowlanego jest rozumiane dość szeroko i jest adresatem decyzji administracyjnych wymienionych w regulacjach budowlanych np. w treści art. 66 PrBud, w której m.in. może zostać zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości w zarządzanym obiekcie budowlanym.
Z kolei zarządca nieruchomości został uregulowany w art. 184a i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami („UGN”)(Dz. U. 1997 nr 115 poz. 741). Zakres zarządzania nieruchomością określony w art. 185 ust. 2 UGN – Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Do czynności zarządu zalicza się zarówno czynności faktyczne, prawne, jak i procesowe, w związku z czym używa się pojęć zarządu faktycznego, prawnego i procesowego; w tym również obowiązki przewidziane w PrBud dla zarządcy obiektu budowlanego.
Do obowiązków zarządcy nieruchomościami należeć powinno podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością. Zarządzanie nieruchomością obejmuje również czynności zmierzające do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość [Komentarz Anny Kamińskiej do art. 185 UGN]; w tym obowiązki zastrzeżone w regulacjach budowlanych.
Zgodnie z treścią wyroku WSA w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2018r., [sygn.. akt: VII SA/Wa 1550/17] – „1. Pojęcia „zarządcy obiektu budowlanego”, o którym mowa w art. 61 p.b. nie należy utożsamiać z pojęciem „zarządcy nieruchomości”. W pojęciu „zarządca obiektu budowlanego” mieści się bowiem zarówno podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy. Pojęciem „zarządcy obiektu budowlanego” należy zatem objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę, najemcę, władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością. 2. Przyjęta przez ustawodawcę w art. 61 p.b. kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przypadkowa i powinna także być uwzględniana przy nakładaniu obowiązków. Wymieniając na pierwszym miejscu właściciela, ustawodawca wskazał kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Prawo własności jest bowiem prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy.”
